Konut alacaklar dikkat! Yarı fiyatına alıcı buluyor: İşte icradan satılık daireler

Konut fiyatlarında artış suratı son 1 yıl içerisinde yavaşlasa da 2-3 yıllık süreçte fiyatlarda yaşanan süratli yükselişler, kredi faizlerinde yaşanan artışlarla birlikte konut alımının zorlaşması konut sahipliği oranını düşürdü.

İHALE İLE UYGUN FİYATLI SATIŞ

Piyasada uygun fiyatlı konut bulmak zorlaşırken, bu süreçte borç yükümlülüğünü yerine getiremeyen şahısların ipotek altındaki konutları icradan ihale yolu ile satışa sunuluyor. Borçlular böylece paralarını tahsil ederken, konutlar da yeni sahiplerine teslim ediliyor.

YARI FİYATINA SATILIYOR!

İcradan satılık daireler ihale prosedürü ile satışa sunuluyor. Bu süreçte meskenler yarı fiyatına dahi satılabiliyor. Pekala icralık konutlarda ihale süreci nasıl işliyor? Düşük fiyattan konut almak isteyenler için icralık konutlar bir alternatif mi? Olağan kaidelerde icralık konutlara mortgage kredisi çıkmıyor, şahıslar ya nakitle ya da muhtaçlık kredisiyle bunu karşılamaya çalışıyor. Bu durum icradan satılık dairelerin cazibesini azaltıyor mu?

‘GAYRİMENKULLER FİYATLARIYLA DİKKAT ÇEKİYOR’

Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye pahalandıran Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Çok uzun vakittir icradan satılan gayrimenkuller var. Son devirde fiyatlarıyla bu gayrimenkuller dikkat çekiyor. Birincisi fiyatlarla alakalı aslında gayrimenkul kıymetlerinin düşük gözükmesinin en değerli nedeni elbet uzun süren davalar ve bu davalardaki kararların vakit almasıdır. O nedenle bu taşınmazların icradan satışlarında epeyce uygun sayılar görülebiliyor.

‘NEDEN İCRAYA ÇIKTIĞI AYRINTILI OLARAK YAZILIYOR’

İcradan satılan gayrimenkuller çeşitli nedenlerle olabiliyor. Kimileri ipoteğin paraya çevrilmesi kararları olabileceği üzere kimileri da paydaşlığın giderilmesi davaları sonucunda olabiliyor. İhale ilanlarında hangi durumdan ötürü icraya çıktığı ayrıntılı olarak yazıyor. Bazen vatandaşlar icralık olduğu için bu çeşit gayrimenkullere yönelmekten çekiniyor.

Bunların hepsi aslında borçları nedeniyle satışa çıkmış olan yerler değil. Taşınmazların bir kısmı paydaşlığın giderilmesi davası nedeniyle olduğundan taraflar mümkün olduğu kadar yüksek fiyata satılmasını istiyorlar.

‘İHALEYE GİRME SÜRECİ KOLAYLAŞTI’

Eskiden bu sistem şeffaf bir altyapıya sahip değildi. Yalnızca gazetelerde yayınlanan icra ilanlarını aşikâr bir kesim takip eder, yalnızca o kesim ihaleye katılırdı. Yapılan düzenlemelerle UYAP’ın e-satış sisteminin gelmesi ihaleye girme sürecini kolaylaştırdı.

‘İNTERNET ÜZERİNDEN TEKLİF VERİLEBİLİYOR’

Yerinde takip etmek mümkün olsa da artık hiç ihale yapılan salona gitmeye gerek kalmadan direkt internet üzerinden belirlenen saatlerde de teklif verilebiliyor.

İŞTE İHALEYE GİRERKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

İhaleye girildiğinde dikkat edilmesi gereken şartlar var. Bu koşullar çoklukla ihale ile alakalı, ilgili belgeye yatırılması gereken teminat bedelleri, bunlar taşınmazın bedeline nazaran çeşitli yüzdelerde alınan teminat bedelleridir. Şayet ihale sizde kalır ve taşınmazı almazsanız bu teminat bedelleri iade edilmiyor. Siz bu sayede önden bir kapora vermiş oluyorsunuz. Şayet ihale size kalırsa bu bedel düşülüyor, kalmazsa bedel iade ediliyor. Bunu bankaya nakit olarak ödeyeceğiniz üzere teminat mektubu formunda de ibraz edebiliyorsunuz. Bu yüzde 10, yüzde 20 üzere oranları bulabiliyor.

İLANLARDA KDV AYRINTISINA DİKKAT!

Bu ihalelerde dikkat edilmesi gereken KDV başlığı var. Bedellere KDV uygulanabiliyor. Bu konutlarda aşikâr metrekareye kadar yüzde 1 iken, 150 metrekare ve üstü için yüzde 20 üzere baremler, arsa ve topraklar için yüzde 20 üzere baremler kelam konusu olabiliyor. KDV’li olan ihale ilanlarında taşınmaz bedelini net bedel olarak değil KDV’si ödenecek bedel olarak de düşünmek lazım.

Siz bu bedeli yatırdınız, ihaleye girme imkanınız oluyor. İmkana kavuştuktan sonra belirlenen ihale saatinde ihaleye giriyorsunuz, artışları görüyorsunuz, artışı yapanların kim olduğu icra müdürlüğünde kayıtlı oluyor. Son belirlenen müddet bittikten sonra teklif gelmezse siz o taşınmazın sahibi olabiliyorsunuz.

‘BAZEN PİYASA BEDELİNİN ÜSTÜNDE DE SATIŞLAR OLABİLİYOR’

Burada birtakım kriterler var. Bazen ihale bedelinde çıkan sayıdan satılabileceği üzere bazen de piyasa pahasının çok üstünde de satış görebiliyor. Bazen ihalenin heyecanı ile beşerler daha yüksek bedeller de ödeyebiliyor.

‘DEĞERİNİN YARISI ÜZERİNDEN İHALE BAŞLATILIYOR’

Resmi ihale prosedüründe evvelce oranlar daha farklıydı. Şu anda bedelinin yüzde 50’si üzerinden ihale başlatılıyor. O nedenle aslında bunları evvelce takip edip pahalandırmak mümkün. E-satış sisteminde vilayet, ilçeye nazaran, taşınmaz çeşidine nazaran listelenip takip edilebiliyor. Her vatandaş ihaleye girip taşınmaz alabilir.

AMAN DİKKAT: ‘TAŞINMAZI HAYAL ETTİĞİNİZ ÜZERE BULAMAYABİLİRSİNİZ’

Satın almadan evvel dikkat edilmesi gereken konular var. Birinci olarak bu taşınmazın fiili durumu ne? Arsa ve arazi alıyorsanız bir işgalci var mı? Konut alıyorsanız kiracı var mı? Bu bilgilerin birden fazla ihale belgelerinde çok net olarak yazmayabiliyor. Kimi yerlerde taşınmazın içi bile görülemeyebiliyor. Siz alsanız bile taşınmazı hayal ettiğiniz üzere bulamayabilirsiniz. Kesinlikle ihale metinleri çok net okunmalı. Taşınmazın yeri, pozisyonu, cephesi, uzmanların taşınmaz ile ilgili tuttukları raporlar incelenmelidir.

‘YERİNDE GİDİP İNCELEMEKTE YARAR VAR’

Bununla ilgili araştırmalar yapılmalı bazen bu raporlar yazılmış olsa da binanın yaşı, imar durumu üzere bilgiler raporlarda yer almayabiliyor. Değerlendirmelere baktığımızda kesinlikle satın alınması düşünülen taşınmazlar varsa bölgede fiyatları incelemekte yarar var, yerinde gidip incelemekte yarar var. İhale koşulları çerçevesinde artışlar başladığı vakit da bu artışlarla tahminen de daha yüksek bir sayı talep edilebiliyor.

FİYATLARA DİKKAT: ‘BAZEN DÜŞÜK, BAZEN YÜKSEK ÇIKABİLİYOR’

Bazen de eksperlerin o gayrimenkulle ilgili oluşturdukları evrakta yanlışlar da yapılabiliyor. Paha çok düşük de çok büyük de yazılabilir. Bazen davaların ve icraya çıkmanın geç sürmesi nedeniyle fiyatlar düşük olabiliyor. Bazen yetersiz değerleme nedeniyle piyasa fiyatının tahminen gerçeğine nazaran ihalede sayılar daha yükseğe çıkabiliyor.

‘İCRADAN ALINAN YERLERDE BU RİSKLER VAR’

Bazen de icradan alınan yerlere daha sonra kimi davalar açılarak icra prosedürünün sağlıklı olmadığı, eksik yapıldığına dair argümanlar nedeniyle taşınmazın periyodu gecikebiliyor. Bu çok yaşanan bir hadise değil fakat icradan alınan yerlerde bu riskler var diyebiliriz.

‘İCRADAN OLAN YERLERDE KREDİ MÜMKÜN DEĞİL’

İcradan olan yerlerde kredi mümkün değil. Bu yerler ya ipotek borcu nedeniyle ya da uyuşmazlığın giderilmesi nedeniyle yapılıyor. Kredi yapılma evresinde mülkiyetinde sorun olmaması lazım. İcra temizlenmeden giderilmediği için süreç süratli ilerlemiyor. Satılan her yer krediye uygun da değil. İcrada satılan yerler bazen arsa tapulu yerler oluyor, bazen yıkım kararı olan yerler oluyor. Çok farklı durumları olabilir.

İLK KONUTUNU ALACAKLAR İÇİN AVANTAJLI MI?

İlk kez konut alacaklar için icradan gayrimenkul almak bu riskler nedeniyle çok tavsiye edebileceğimiz bir metot değil. Yatırımcılar bu tıp yerleri alıyorlar hatta takip ediyorlar. Özel gruplarla bu yerleri çalışıp satın alanlar var. Piyasanın şeffaflaşması, bedel haritaları ve bilgi sistemine daha çok gereksinim var.”