TCMB’den “Parasal Sıkılaşma, Temerrüt Riski ve Firmaların Konut Satışı” tahlili

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Yapısal Ekonomik Araştırmalar Genel Müdürlüğünde Genel Müdür Ünal Seven, Genel Müdür Yardımcısı Altan Aldan ile müdür olarak vazife yapan Kadir Gürci tarafından hazırlanan “Parasal Sıkılaşma, Temerrüt Riski ve Firmaların Konut Satışı” başlıklı tahlil, Merkezin Güncesi’nde yayımlandı.

Parasal sıkılaşma periyotlarında gerçek kesim firmalarının riskliliğinde artış gözlenebildiği belirtilen tahlilde, “Bu artışın ölçüsü, sıkılaşmanın boyutunun yanı sıra firmaların sıkılaşma başlangıcındaki finansal durumlarına da bağlı. Bu yazıda son sıkılaşma periyodunda gerçek bölüm risklilik göstergelerindeki gelişmeleri tahlil ederken, firmaların temerrüt riskini azaltmak için varlık satışlarına yönelip yönelmediğini de konut satışlarına odaklanarak inceliyoruz.” tabirleri kullanıldı.

Firmaların son mali sıkılaşma döngüsüne, rölâtif olarak düşük borçluluk ve yüksek karlılık oranları ile girdiği belirtilen tahlilde, 2009 yılından itibaren artış eğilimi sergileyen ve 2021 yılında tarihi tepesine ulaştıktan sonra süratle gerileyen mali borçların toplam etkinlere oranının, 2023 yılında tarihî ortalamaların altında olduğu aktarıldı.

Analizde ayrıyeten, faaliyet kar marjının tarihi yüksek düzeyini korurken net döviz durum açığının da epeyce gerilediği söz edilerek, “Bu durum gerçek dalın ilgili periyoda güçlü finansal tamponla girdiğine işaret ediyor. Bununla birlikte, son devirde net döviz durum açığında yaşanan artışı ve öncü göstergelerin işaret ettiği üzere firmaların karlılığındaki düşüşü not etmekte yarar var.” değerlendirmesinde bulunuldu.

Reel bölümün son sıkılaşma devrine güçlü finansal tamponla girmesinin tesirlerinin, temel temerrüt göstergelerinde gözlenebildiğine işaret edilen tahlilde, karşılıksız çek oranının mali sıkılaşmanın birinci aylarında artmakla birlikte tarihi ortalamasının hayli altında kalmayı sürdürdüğü ve 2024 Ağustos ayından sonra da bir ölçü düştüğü bildirildi.

“Son devirde toplam konut satışlarında kaydedilen artış büyük ölçüde gerçek bireyler kaynaklı”

Analizde, firmaların takipteki kredilerinin toplam ticari kredilere oranının ise 2023 sonunda en düşük tarihi düzeylerine gerilediği vurgulanarak, şu değerlendirmelere yer verildi:

“Söz konusu oran son devirde hudutlu bir artış göstermekle birlikte hala tarihi ortalamasının çok altında. Özetle mevcut datalar sıkılaşma periyodunda gerçek bölümün temerrüt açısından kıymetli bir artış yaşamadığına işaret ediyor. Temerrüt göstergelerindeki bu görünüme, finansal tamponların yanı sıra firmaların temerrütten kaçınmak için varlık satışına yönelmesi de neden olmuş olabilir. Bunu anlamak maksadıyla, firmaların konut satışlarına bakıyoruz. Şayet firmalar varlık satışına yöneliyorsa birinci etapta üretim faaliyetlerinde kullanılmayan, ticari alacaklara karşılık edinilen ya da yatırım maksatlı satın alınmış konutların elden çıkarılması makul bir seçenek.”

Analizde, ayrıyeten sonuncu eserleri konut olan inşaat firmalarının da temerrüt riski yaşamaları durumunda ellerindeki konut stokunu süratli bir halde eriterek nakdi varlıklarını güçlendirmeye çalışabilecekleri bildirildi.

Bu nedenle mali sıkılaşma devirlerinde firmaların konut satışlarının gerçek bireylere kıyasla daha fazla artmasının beklenebileceği vurgulanan tahlilde, “Bu çerçevede, tapu datalarını kullanarak konut satışları içerisinde hukukî bireylerin hissesini hesaplıyoruz. 2018 öncesinde yüzde 20 civarında seyreden hukukî bireylerin yıllık konut satışlarındaki hissesi, sıkılaşma devrinde artarak 2019 yılının nisan ayında yüzde 24,3 ile tarihi doruğuna ulaşmıştı. Sonrasında yüzde 20’nin altına inen kelam konusu hissenin son sıkılaşma periyodunda bir artış sergilemediği anlaşılıyor. Hatta son aylarda bir gerileme de kelam konusu ve 2025 nisan ayı prestijiyle bu hisse yüzde 15,6 düzeyinde.” sözleri kullanıldı.

Analizde, datalar incelendiğinde, son devirde toplam konut satışlarında kaydedilen artışın büyük ölçüde gerçek şahıslar kaynaklı olduğunun anlaşıldığı belirtildi.

Buradan hareketle, firmaların temerrüde düşmemek için varlık satışına yönelimlerinde besbelli bir hareket görülmediğinin söylenebileceği kaydedilen tahlilde, şu değerlendirmelere yer verildi:

“Özetle, son sıkılaşma periyodunda gerçek bölüm temerrüt oranlarında kayda paha bir artış yaşanmadı. Firmaların sıkılaşma öncesindeki güçlü finansal durumlarının bu görünümde tesirli olduğunu kıymetlendiriyoruz. Son periyotta firmaların konut satışlarının tarihi ortalamanın altında seyretmesi ve toplamdaki hissesinin gerilemesi de bu değerlendirmemizi destekliyor.”